Auteur/autrice : Professionnels de l'immobilier

Les litiges autour de l’abus de majorité lors des assemblées générales de copropriétaires suscitent fréquemment des débats houleux. Mais quels sont réellement les critères permettant d’établir un tel abus ? Dans un arrêt du 21 septembre 2023 (n°2002300), la cour d’appel d’Aix en Provence éclaire cette question en rappelant les exigences fondamentales.

Le contexte de l’affaire

L’affaire concerne des résolutions proposées lors d’une assemblée générale de copropriétaires. Certaines de ces résolutions ont été rejetées, ce qui a conduit à des contestations relatives à un possible abus de majorité de la part des copropriétaires favorables aux rejets.

Les critères de l’abus de majorité

La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle les 3 critères juridiques régissant l’abus de majorité en copropriété.

1. Intérêts Collectifs vs. Intérêts Personnels : Les demandeurs doivent démontrer que le rejet des résolutions litigieuses va à l’encontre des intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’il favorise les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.
2. Preuve de Préjudice : Il incombe aux demandeurs de fournir des preuves montrant que le refus des résolutions contestées cause un préjudice aux intérêts communs de la copropriété ou qu’il résulte en un traitement inéquitable des copropriétaires minoritaires.
3. Égalité entre Copropriétaires : En cas de résolutions à caractère informatif, il est nécessaire de prouver qu’il y a eu une rupture d’égalité entre les copropriétaires ou un abus de majorité, en démontrant un préjudice ou une discrimination à l’encontre des copropriétaires minoritaires.

Résumé des résolutions litigieuses

Plusieurs résolutions ont été rejetées lors de l’assemblée générale. Cependant, chaque résolution présente des circonstances spécifiques qui conduisent à des conclusions différentes quant à l’existence d’un abus de majorité.

Une résolution concernant des travaux de rénovation a été rejetée, mais d’autres résolutions similaires ont été adoptées, ce qui remet en question l’allégation d’abus de majorité.

Une autre résolution portant sur des travaux d’entretien a été rejetée, mais l’absence d’éléments justificatifs solides rend difficile l’établissement d’un abus de majorité.

De même, une résolution relative à des réparations dans les locaux techniques a été rejetée, mais l’absence de preuves des malfaçons alléguées ne permet pas de conclure à un abus de majorité.

Enfin, une résolution concernant la sécurité incendie a été rejetée, mais les espaces visés étaient des espaces privatifs, et le risque d’incendie n’était pas avéré à ce moment-là.

Conclusion

Cette étude de cas met en évidence l’importance de la jurisprudence en matière d’abus de majorité en copropriété, telle que rappelée par la cour d’appel d’Aix en Provence. Les critères établis offrent un cadre précis pour évaluer la légitimité des contestations lors des assemblées générales. Comprendre ces critères est essentiel pour les copropriétaires confrontés à des conflits de votes, permettant ainsi une meilleure gestion des litiges et une prise de décision éclairée dans le cadre de la copropriété.

Sources : Pappers, Galian, IA

Dans le domaine complexe de la copropriété, la question de la validité des restrictions décidées en assemblée générale et de leur opposabilité à un acquéreur devient cruciale. Un récent arrêt de la Cour de cassation, daté du 12 octobre 2023 (n°22-17918), offre un éclairage significatif sur cette problématique. Cette affaire met en lumière la capacité d’un acquéreur informé de s’opposer à la non-publication d’un modificatif du règlement de copropriété.

Le contexte de l’étude

Suite à une assemblée générale, les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation, dans les locaux commerciaux, des activités liées à des bars, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité similaire. Ce modificatif au règlement de copropriété, bien que décidé en assemblée générale, n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition du bien immobilier.

L’analyse de la jurisprudence

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a statué sur la capacité d’un acquéreur à opposer la non-publication d’un modificatif au fichier immobilier. Selon la décision de la Cour, la SCI (Société Civile Immobilière) ayant signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot l’avait ainsi ratifiée. En d’autres termes, l’acquéreur, informé des restrictions votées en assemblée générale avant son acquisition, ne peut se prévaloir de la non-publication du modificatif au moment de la transaction.

Les conséquences pratiques

La cour d’appel, en se fondant sur cette jurisprudence, a conclu que la demande d’autorisation de travaux présentée par la SCI, visant à permettre une activité de restauration interdite par le règlement de copropriété, devait être rejetée. Cette décision met en lumière l’importance de la connaissance par l’acquéreur des restrictions votées par l’assemblée générale avant l’acquisition du bien.

La conclusion

Cette étude de cas souligne l’importance de l’information pour l’acquéreur dans le contexte des transactions immobilières en copropriété. La jurisprudence rappelle que la connaissance préalable des restrictions décidées en assemblée générale permet à l’acquéreur de ratifier ces décisions, même en l’absence de publication formelle au fichier immobilier. Les professionnels de l’immobilier et les acquéreurs sont ainsi invités à être particulièrement vigilants sur la connaissance des spécificités du règlement de copropriété avant toute transaction.

Sources : Galian ; IA