Auteur/autrice : Professionnels de l'immobilier

Que se passe-t-il quand une ASL met à jour ses statuts sans respecter le quorum requis ? La Cour de cassation tranche et rappelle l’importance des règles internes.

Le contexte de l’affaire

L’affaire oppose une SCI à à une ASL, qui avait modifié ses statuts en 2015 sans respecter le quorum requis. La SCI conteste la capacité juridique de l’ASL à agir en justice, arguant que la mise à jour des statuts est invalide.

Le contexte juridique

La mise à jour des statuts des Associations Syndicales Libres (ASL) pour se conformer aux dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 est une exigence légale. Cette ordonnance, qui visait à moderniser et harmoniser le cadre juridique des ASL, impose à ces associations de mettre à jour leurs statuts afin de les rendre conformes aux nouvelles exigences légales.

La problématique

Une question se pose quant à la procédure à suivre pour adopter cette mise à jour : est-il nécessaire que cette mise à jour soit régulièrement adoptée lors d’une assemblée générale de l’ASL, en respectant les règles de quorum et de majorité prévues dans les statuts de l’association ? Cette question a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 25 avril 2024.

La décision de la cour de cassation

Dans son arrêt n°22-20174 du 25 avril 2024, la Cour de cassation a affirmé que, même si la mise à jour des statuts d’une ASL est une obligation légale, cette mise à jour doit être régulièrement adoptée par l’assemblée générale des membres de l’ASL, en respectant les règles statutaires de quorum et de majorité.

Les juges de la Cour de cassation ont insisté sur l’importance de la régularité procédurale dans l’adoption de la mise à jour des statuts. Pour eux, le fait que cette mise à jour soit une exigence légale ne dispense pas l’ASL de suivre la procédure prévue par ses propres statuts. La décision de mettre à jour les statuts doit donc faire l’objet d’une adoption régulière par l’assemblée générale, en respectant les modalités prévues dans les statuts originaux.

Analyse du cas d’espèce

Dans l’affaire en question, les statuts originaux de l’ASL stipulaient que « la décision de modification des statuts devait être prise par la moitié au moins des membres de l’assemblée détenant ensemble les trois quarts des voix au moins ». Cependant, lors de l’adoption de la mise à jour des statuts, ces modalités n’ont pas été respectées. En conséquence, la décision qui a adopté la mise à jour des statuts a été déclarée nulle, entraînant également la nullité de la mise à jour elle-même.

Cette nullité a eu pour effet de faire perdre sa capacité juridique à l’ASL, ce qui souligne l’importance cruciale de respecter les formalités statutaires lors de la mise à jour des statuts, même lorsqu’il s’agit de se conformer à une obligation légale.

Conclusion

Cet arrêt de la Cour de cassation met en lumière l’importance de respecter strictement les procédures internes des ASL lors de la mise à jour de leurs statuts, même en présence d’une obligation légale. La régularité de l’adoption en assemblée générale est essentielle pour la validité de la mise à jour des statuts et, par extension, pour la capacité juridique continue de l’ASL. Les associations doivent donc veiller à ce que toutes les décisions, y compris celles imposées par la loi, soient prises en conformité avec leurs statuts pour éviter toute invalidité potentielle.

Sources : Galian, IA, Légifrance

Les litiges autour de l’abus de majorité lors des assemblées générales de copropriétaires suscitent fréquemment des débats houleux. Mais quels sont réellement les critères permettant d’établir un tel abus ? Dans un arrêt du 21 septembre 2023 (n°2002300), la cour d’appel d’Aix en Provence éclaire cette question en rappelant les exigences fondamentales.

Le contexte de l’affaire

L’affaire concerne des résolutions proposées lors d’une assemblée générale de copropriétaires. Certaines de ces résolutions ont été rejetées, ce qui a conduit à des contestations relatives à un possible abus de majorité de la part des copropriétaires favorables aux rejets.

Les critères de l’abus de majorité

La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle les 3 critères juridiques régissant l’abus de majorité en copropriété.

1. Intérêts Collectifs vs. Intérêts Personnels : Les demandeurs doivent démontrer que le rejet des résolutions litigieuses va à l’encontre des intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’il favorise les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.
2. Preuve de Préjudice : Il incombe aux demandeurs de fournir des preuves montrant que le refus des résolutions contestées cause un préjudice aux intérêts communs de la copropriété ou qu’il résulte en un traitement inéquitable des copropriétaires minoritaires.
3. Égalité entre Copropriétaires : En cas de résolutions à caractère informatif, il est nécessaire de prouver qu’il y a eu une rupture d’égalité entre les copropriétaires ou un abus de majorité, en démontrant un préjudice ou une discrimination à l’encontre des copropriétaires minoritaires.

Résumé des résolutions litigieuses

Plusieurs résolutions ont été rejetées lors de l’assemblée générale. Cependant, chaque résolution présente des circonstances spécifiques qui conduisent à des conclusions différentes quant à l’existence d’un abus de majorité.

Une résolution concernant des travaux de rénovation a été rejetée, mais d’autres résolutions similaires ont été adoptées, ce qui remet en question l’allégation d’abus de majorité.

Une autre résolution portant sur des travaux d’entretien a été rejetée, mais l’absence d’éléments justificatifs solides rend difficile l’établissement d’un abus de majorité.

De même, une résolution relative à des réparations dans les locaux techniques a été rejetée, mais l’absence de preuves des malfaçons alléguées ne permet pas de conclure à un abus de majorité.

Enfin, une résolution concernant la sécurité incendie a été rejetée, mais les espaces visés étaient des espaces privatifs, et le risque d’incendie n’était pas avéré à ce moment-là.

Conclusion

Cette étude de cas met en évidence l’importance de la jurisprudence en matière d’abus de majorité en copropriété, telle que rappelée par la cour d’appel d’Aix en Provence. Les critères établis offrent un cadre précis pour évaluer la légitimité des contestations lors des assemblées générales. Comprendre ces critères est essentiel pour les copropriétaires confrontés à des conflits de votes, permettant ainsi une meilleure gestion des litiges et une prise de décision éclairée dans le cadre de la copropriété.

Sources : Pappers, Galian, IA

Dans le domaine complexe de la copropriété, la question de la validité des restrictions décidées en assemblée générale et de leur opposabilité à un acquéreur devient cruciale. Un récent arrêt de la Cour de cassation, daté du 12 octobre 2023 (n°22-17918), offre un éclairage significatif sur cette problématique. Cette affaire met en lumière la capacité d’un acquéreur informé de s’opposer à la non-publication d’un modificatif du règlement de copropriété.

Le contexte de l’étude

Suite à une assemblée générale, les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation, dans les locaux commerciaux, des activités liées à des bars, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité similaire. Ce modificatif au règlement de copropriété, bien que décidé en assemblée générale, n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition du bien immobilier.

L’analyse de la jurisprudence

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a statué sur la capacité d’un acquéreur à opposer la non-publication d’un modificatif au fichier immobilier. Selon la décision de la Cour, la SCI (Société Civile Immobilière) ayant signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot l’avait ainsi ratifiée. En d’autres termes, l’acquéreur, informé des restrictions votées en assemblée générale avant son acquisition, ne peut se prévaloir de la non-publication du modificatif au moment de la transaction.

Les conséquences pratiques

La cour d’appel, en se fondant sur cette jurisprudence, a conclu que la demande d’autorisation de travaux présentée par la SCI, visant à permettre une activité de restauration interdite par le règlement de copropriété, devait être rejetée. Cette décision met en lumière l’importance de la connaissance par l’acquéreur des restrictions votées par l’assemblée générale avant l’acquisition du bien.

La conclusion

Cette étude de cas souligne l’importance de l’information pour l’acquéreur dans le contexte des transactions immobilières en copropriété. La jurisprudence rappelle que la connaissance préalable des restrictions décidées en assemblée générale permet à l’acquéreur de ratifier ces décisions, même en l’absence de publication formelle au fichier immobilier. Les professionnels de l’immobilier et les acquéreurs sont ainsi invités à être particulièrement vigilants sur la connaissance des spécificités du règlement de copropriété avant toute transaction.

Sources : Galian ; IA