Impact de la non-publication d’un modificatif au fichier immobilier sur les droits d’un acquéreur informé [Etude de cas]

Dans le domaine complexe de la copropriété, la question de la validité des restrictions décidées en assemblée générale et de leur opposabilité à un acquéreur devient cruciale. Un récent arrêt de la Cour de cassation, daté du 12 octobre 2023 (n°22-17918), offre un éclairage significatif sur cette problématique. Cette affaire met en lumière la capacité d’un acquéreur informé de s’opposer à la non-publication d’un modificatif du règlement de copropriété.

Le contexte de l’étude

Suite à une assemblée générale, les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation, dans les locaux commerciaux, des activités liées à des bars, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité similaire. Ce modificatif au règlement de copropriété, bien que décidé en assemblée générale, n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition du bien immobilier.

L’analyse de la jurisprudence

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a statué sur la capacité d’un acquéreur à opposer la non-publication d’un modificatif au fichier immobilier. Selon la décision de la Cour, la SCI (Société Civile Immobilière) ayant signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot l’avait ainsi ratifiée. En d’autres termes, l’acquéreur, informé des restrictions votées en assemblée générale avant son acquisition, ne peut se prévaloir de la non-publication du modificatif au moment de la transaction.

Les conséquences pratiques

La cour d’appel, en se fondant sur cette jurisprudence, a conclu que la demande d’autorisation de travaux présentée par la SCI, visant à permettre une activité de restauration interdite par le règlement de copropriété, devait être rejetée. Cette décision met en lumière l’importance de la connaissance par l’acquéreur des restrictions votées par l’assemblée générale avant l’acquisition du bien.

La conclusion

Cette étude de cas souligne l’importance de l’information pour l’acquéreur dans le contexte des transactions immobilières en copropriété. La jurisprudence rappelle que la connaissance préalable des restrictions décidées en assemblée générale permet à l’acquéreur de ratifier ces décisions, même en l’absence de publication formelle au fichier immobilier. Les professionnels de l’immobilier et les acquéreurs sont ainsi invités à être particulièrement vigilants sur la connaissance des spécificités du règlement de copropriété avant toute transaction.

Sources : Galian ; IA